Vender tu vivienda en caso de separación

División de la residencia familiar en caso de separaciones

Cuando una pareja se rompe la separación se puede hacer de forma más fácil o complicada, esto dependerá de cada uno. Lo que sí está claro es que llega el momento de la separación de bienes, y aquí es donde puede haber problemas: especialmente con la distribución de la residencia familiar. Llegamos así al "quiero vender, pero mi ex no quiere", "mi ex quiere quedarse con la casa", "no puedo seguir pagando mi parte de hipoteca"... motivos habituales de consultas inmobiliarias. Analizamos con nuestro equipo cuándo y cómo vender tu vivienda en caso de separación.

España es un país de propietarios y actualmente, cuando una pareja de hecho o matrimonio residen en una vivienda, ésta en muchos casos (al menos éste es el caso que tratamos ahora) puede ser de propiedad y adquirido de forma conjunta. ¿Pero qué ocurre si en un momento determinado decides poner fin a tu relación de pareja? Cada separación es un mundo y dependerá de los objetivos e intereses de cada parte. Pero en general lo habitual sería llegar a un acuerdo y poner a la venta la vivienda para poder cancelar la hipoteca y entonces dividir las ganancias. O bien que una de las partes será la que resida y, por tanto, adquiera la totalidad de la vivienda a su titularidad.

Lo que nos lleva a la siguiente pregunta: Si ya no es mi casa... ¿Tengo que seguir pagando la hipoteca?

Yo no quiero vender vs yo no quiero la casa

La experiencia como asesores inmobiliarios nos dice que si una de las dos partes decide que no quiere vender la casa suele ser por dos motivos: o bien ha recibido un asesoramiento (no necesariamente profesional) o consejo que le invita a no posicionarse y mucho menos a precipitarse, o bien esta persona tiene muy claro que residiendo o no en la vivienda, quiere quedarse con la casa. Y bueno, el problema no es tanto que tú no quieras la vivienda (entre otros motivos, para que no te interese, o porque no quieras pagarla) sino cómo sacarte de encima las cargas económicas de la finca. Es posible que en estos momentos ya estés pagando otra vivienda ya sea de compra o alquiler y no quieras, como es lógico, pagar por dos viviendas. Y aunque es verdad que no es bueno precipitarse, tampoco lo es relajarse en la postura más cómoda: que suele ser el inmovilismo, ya que llegados a este punto, la experiencia nos dice que cada vez te será más complicado llegar a un acuerdo. Solución 1: yo quiero quedar -me la casa (y me la vienes a mí)

Esta opción es la versión pacífica del yo no quiero vender, y posiblemente sea el acuerdo final al que llegan la mayoría de exparejas para vender tu vivienda en caso de separación. Esto es así porque la parte que quiere seguir disfrutando de la propiedad ya ha meditado su situación y ofrece en este caso una solución compensatoria y liberadora para la otra parte: yo quiero la casa, puesto que te compro tu parte. Esta solución sea seguramente la más gratificante, puesto que no implica ninguna venta para establecerse, sino que puede liquidar la deuda con el banco y que le compren su parte con un cambio de titularidad. Es un proceso que se realiza ante notario y es equivalente al de una compra venta.

Solución dos: La extinción del condominio

Esta transacción es considerada como transmisión y es mucho más económica que la solución anterior, ya que los impuestos a pagar son mucho más reducidos al no ser considerada como compraventa. A pesar de la minuta de notario y registro. Y... ¿Se mantiene como titular del préstamo hipotecario? En este aspecto el propietario único y el que cede su parte deben comunicarlo a la entidad bancaria y negociarlo con ellos. Y es el nuevo propietario único quien debe renegociar la hipoteca, el interés y los posibles avales. De hecho, si el matrimonio se hubiera celebrado en un régimen de gananciales, no debería recurrirse a la extinción de condominio ya que se supondría que la propiedad es parte de los bienes de la sociedad (matrimonio) y al extinguirse (divorcio) una parte podría adquirir a la otra el bien común a cambio de una contraprestación económica.

Si el matrimonio se hubiera celebrado en un régimen de gananciales, no habría que recurrir a la extinción de condominio. Es posible que en una extinción de condominio no le paguen el mismo importe que en una venta. Pero si logras negociar con éxito con tu entidad bancaria conseguirás olvidarte rápidamente de tus cargas. Debes saber, pues, que la extinción (o disolución) de condominio no significa que la otra parte te pagará la mitad del importe de la vivienda. El ser rescatado de tus obligaciones hipotecarias puede ser la compensación propia de la cesión de titularidad. En cualquier caso, como decimos, el diálogo y la tranquilidad serán el mejor entorno para llegar al mejor acuerdo para ambas partes.

En tercer lugar... Mantenemos la doble titularidad y no conseguimos vender la casa, ¿y ahora qué?

Mantener la doble titularidad de una propiedad para no vender su vivienda en caso de separación puede ser un gran problema a nivel fiscal. Sobre todo si ya disponemos de otra propiedad, o si consideramos que este hecho nos perjudica más que beneficia nuestras declaraciones de IRPF por no ser nuestra vivienda habitual. En este caso es momento de trazar una estrategia conjunta, aunque cada uno por sus legítimos y privados motivos personales. Y es por este motivo que si no tiene claro "lo que hacer con la casa" le recomendamos la venta de la propiedad lo antes posible para poder así rentabilizar con éxito la propiedad. Debemos valorar además que a nivel fiscal cada opción presenta sus propios impuestos y este punto es muy a tener en cuenta también.

Los motivos por los que le recomendamos vender su vivienda en caso de separación son claramente económicos. Puesto que ambas partes (el que mantiene la vivienda y el que cede su titularidad) tendrán que hacer frente a una serie de gastos que en un caso antes eran compartidos (hipoteca, suministros, comunidad si los hubiese...) y en el otro caso, serán nuevos (nueva vivienda etc) con lo que la solvencia y sobre todo, su calidad de vida, se verá claramente mermada. Porque en esta vida se trata de seguridad, pero sobre todo de ser feliz. Si esta situación no le favorece a ninguna de las dos partes, un acercamiento de negociación a tiempo siempre es una opción correcta que además resulte beneficiosa para ambos. En Safire se lo explicamos con toda garantía de confidencialidad.

Esperamos haber -te orientado un poco más en cómo y porqué vender tu vivienda en caso de separación. Hay como sabes otros puntos a tener muy en cuenta y en algunos casos donde el acuerdo no sea viable podría ser un juez el que dictará una posible venta de la propiedad en caso de litigio (con o sin hijos comunes). Y así es como la opción de vender o ceder la titularidad de la propiedad y de las cargas hipotecarias con la extinción el condominio debe ser firmemente valorada. Existen también otras modalidades de venta, pero quizás no son las más beneficiosas para ninguna de las partes por la pérdida económica que suponen. Os recordamos también que la comercialización de la propiedad, deberá ser de mutuo acuerdo y con la firma de ambos en el contrato de compraventa, de arras y escrituras, así como el de la propia intermediación inmobiliaria.