El año 2022 marcó el inicio de grandes reformas fiscales para los propietarios de viviendas en España, con la implementación de la nueva Ley del Catastro, también llamado Catastrazo. Este cambio legislativo, que se suma a la recientemente aprobada Ley de la Vivienda, ha generado un impacto significativo en el mercado inmobiliario y afecta a quienes desean vender o adquirir una vivienda.
Antecedentes y Contenido de la Ley del Catastro Inmobiliario
La Ley del Catastro o Catastrazo introdujo modificaciones clave en la forma en que se determina el valor catastral de las propiedades, convirtiéndolo en el elemento fundamental para fijar los precios de venta. Este cambio es vital, ya que hasta diciembre de 2021, el valor de referencia se basaba en el valor real, escriturado y catastral. Ahora, la nueva normativa establece que el valor de referencia será el del catastro, bajo la dependencia directa del Ministerio de Hacienda.
Para entender cómo la Ley del Catastro afecta a quienes compran, consideremos el caso de alguien que busca adquirir su primera vivienda en 2023. Imagina que encuentras la casa perfecta y el vendedor ha fijado el precio utilizando el nuevo valor catastral. Sin embargo, al analizar más a fondo, descubres que el valor catastral se basa en escrituraciones anteriores al 2022, lo que podría generar incertidumbre sobre la justicia del precio. Además, la nueva base imponible podría impactar los impuestos de transmisiones, agregando una capa adicional de consideración financiera muy importante a tener en cuenta si no quieres terminar pagando más de la cuenta.
Por otro lado, uno de los principales cambios que trajo la nueva ley del Catastro se relaciona directamente con una de las transacciones inmobiliarias más habituales en España, la venta de herencias. Bajo la influencia de la Ley del Catastro, quien hereda una propiedad y decide venderla en 2024 puede no estar vendiendo al precio real de mercado. Esto se debe a que el valor catastral asignado a la propiedad heredada puede no reflejar su valor real de mercado.
Este desajuste, llamado discrepancia, podría complicar las negociaciones con posibles compradores, quienes podrían estar preocupados por tener que pagar ellos la variación de precio al adquirir la propiedad por un precio de venta superior al estimado. Si es tu caso, te recomendamos que te asesores con el equipo experto adecuado que te ayudará a detectar esta discrepancia y solventarla a tiempo. Algo que te evitaría sorpresas muy desagradables y facilitará una venta segura.
Implicaciones para Vendedores y Compradores
A pesar de que en Safire tratamos en nuestro blog de todas las temáticas más destacadas para la compraventa residencial de propiedades, es cierto también que como profesionales intentamos exponer respuestas claras y variadas relacionadas con las principales dudas que nos comentan nuestros clientes. Y desde luego el Catastro supone un gran interrogante para muchos de ellos.
La relevancia de la Ley del Catastro se hace evidente al considerar la compraventa entre particulares para uso residencial, que son la mayoría de nuestros clientes. Por experiencia, sabemos que suelen ser los menos informados de la base legal y fiscal de sus transacciones. Es decir, la letra pequeña que siempre, debemos conocer. Queremos pues destacar aquí que es el valor catastral el referente que fija el precio de venta de una propiedad, lo cual puede afectar la transacción de diversas maneras.
Además, se plantea la posibilidad de vender por encima del valor catastral, siempre y cuando se cuente con el asesoramiento adecuado. Por ello, de nada sirve disponer de una valoración online para obtener un precio de venta aproximado si no tenemos en cuenta el valor real que ya viene fijado por el propio Catastro.
También a nivel fiscal deberás tener en cuenta la nueva base imponible y sus implicaciones en la tributación, particularmente en los impuestos de transmisiones y sucesiones. La ley ahora requiere que el propietario justifique las variaciones de precio al comprar por encima del estimado, con el objetivo de prevenir el fraude y el lucro excesivo. Es esencial comprender cómo estos cambios afectarán la declaración de la renta y la Plusvalía, especialmente en el caso de ventas de inmuebles heredados.
¿Un agente inmobiliario podría conseguirme el precio de venta que yo quiero?
¿Por Qué no Puedo Vender al Precio que Quiero? Esta pregunta es igual de habitual en nuestras reuniones. Y a pesar de que siempre depende de un detallado estudio de cada propiedad, la reciente Ley del Catastro introduce modificaciones en la determinación del valor catastral, generando posibles discrepancias con las expectativas del propietario. Factores como la ubicación, las condiciones del mercado y las características específicas de la propiedad también influyen en la fijación del precio.
Los agentes inmobiliarios realizan un análisis exhaustivo del mercado, considerando la oferta y demanda, tendencias de precios y otros elementos que impactan la fijación del precio de venta. Además, utilizan su experiencia para realizar una valoración profesional de la propiedad, tomando en cuenta diversos aspectos más allá del valor catastral y desarrollan estrategias de marketing personalizadas para resaltar las características únicas de la propiedad y maximizar su atractivo en el mercado.
Sin embargo, debemos ser conscientes de que los agentes cumplimos con las normativas y reglamentos que afectan a la compraventa en todo momento, ya que actuar al margen de la ley es la base de todo el proceso de comercialización de una propiedad, especialmente si quieres una transacción totalmente segura y confiable.
El Catastro en 2024
La nueva Ley del Catastro ha transformado la manera en que se establecen los precios de venta de las propiedades, exigiendo una mayor atención y asesoramiento profesional para evitar posibles consecuencias negativas al vender o comprar una vivienda en el actual escenario legislativo español.
Una vez más confirmamos que es necesario informarse adecuadamente sobre las implicaciones de la Ley del Catastro y cómo puede afectar a la compraventa de viviendas. En un momento en que las transacciones inmobiliarias están más reguladas y revisadas, contar con experiencia y conocimiento profesional es esencial, sobre todo si tenemos en cuenta momentos tan variables como el actual, donde posibles cambios futuros podrían ampliar, modificar o dificultar aún más las transacciones inmobiliarias residenciales en el sector privado para aquellos que no cuentan con el asesoramiento profesional adecuado.
Para obtener más detalles sobre cómo las discrepancias de datos con el Catastro pueden afectar tus transacciones inmobiliarias y cómo solucionarlo, te invitamos a leer nuestro artículo relacionado Qué es la discrepancia de datos con el Catastro y cómo solucionarlo.