Ley de Catastro: lo que debes saber si quieres vender tu casa o comprar vivienda

El año 2022 empezó con grandes reformas fiscales para los propietarios de viviendas residenciales. España es un pequeño país mayoritariamente de propietarios, con escaso parque urbano de alquiler. Y es también un país con una variación autonómica global que no hace sino acrecentar las desigualdades tributarias entre distintas zonas. Por todo esto, y vivas donde vivas, puede salirte mal la compraventa si no estás informado de la nueva Ley del Catastro.

Ahora más que nunca si quieres vender tu casa o comprar vivienda debes ponerte en manos de un profesional inmobiliario experto que te asesore en materia legal y fiscal. Veamos pues lo que debes saber si quieres vender tu casa o comprar vivienda.

Antecedentes de la Ley del Catastro inmobiliario

Antes de que se iniciara el nuevo año con la Ley del Catastro, ya hubo gran debate con la también recién aprobada Nueva Ley de la Vivienda el 1 de febrero de 2022. La nueva ley alzó gran revuelo desde el sector privado y publico por intentar regular el mercado inmobiliario de manera intervencionista y sus resultados están aún por ver.

Cabe la pena decir que esta ley es además la primera que se aprueba en este país para regular temas tan candentes como son los desahucios, el precio máximo del alquiler, en especial en las zonas más "tensionadas", facilidades en el acceso a la vivienda o el precio del alquiler público.

La Ley de la Vivienda y la Ley del Catastro

La Ley de la Vivienda supone también una ayuda a los pequeños propietarios que arrienden su vivienda, con bonificaciones de IRPF que pueden llegar hasta el 90%, pero tensa aun más a los propietarios que, por el motivo que sea, disponen de viviendas vacías y no las faciliten para el arriendo.

La Ley de la Vivienda nace debido a la gran demanda creciente de viviendas de uso residencial de alquiler en España. Afecta muy especialmente, a su control y a su precio, fijando un nuevo índice de referencia de precios de alquiler a nivel estatal.

No entraremos a valorar los efectos positivos o negativos de dicha normativa, podemos hablarlo y asesorarte por privado si lo deseas contactando con nosotros. Pero sí que es en este punto donde las leyes en materia de vivienda afectan al contenido que estamos tratando, la Ley del Catastro.

¿Y qué es el Catastro?

Como sabeis, el catastro es el organismo nacional que centraliza los datos de todas las viviendas de España en dependencia directa del ministerio de hacienda. Como dice en la propia web el catastro "El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Está regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita".

A quien afecta la nueva Ley del catastro inmobiliario: lo que debes saber si quieres vender tu casa o comprar vivienda  

Como decíamos, la nueva ley del catastro es importante para los propietarios que quieren vender su propiedad y en especial, aquellos que quieren convertirse en propietarios, o lo que es lo mismo, adquirir una vivienda. Y aquí, previas particularidades, nos encontramos a las diferentes casuísticas que pueden llevarte a comprar o vender tu vivienda: compra de una primera vivienda, venta de una propiedad de herencia o segunda residencia, inversión inmobiliaria... aunque nos centraremos en el segmento principal, que es como decimos, la compraventa entre particulares para el propio uso residencial.

¿Y porque ahora es tan relevante el catastro en la compraventa inmobiliaria?

Simplemente, porque el nuevo valor catastral es el que fijará el precio de venta de una propiedad. A pesar de que hasta hace pocos meses el catastro era algo que a nivel particular casi nadie tomaba en cuenta (al igual, seamos sinceros, que la cédula de habitabilidad o incluso, el certificado energético de tu vivienda) las nuevas políticas nacionales en materia de vivienda, compromiso social y crecimiento sostenible, han hecho que la regulación de los precios de venta y de compra de la vivienda pasen ahora a ser competencia directa del ministerio de hacienda. Hasta 31 de diciembre de 2021, el valor de referencia de una propiedad se basaba en el valor real, escriturado y catastral. Desde el 1 de enero 2022 esto cambia y el valor de referencia pasa a ser el del catastro en dependencia directa del Ministerio de Hacienda.

Entonces... ¿Se puede vender por encima del valor catastral? Bueno, eso si te asesoras adecuadamente puede ser incluso bueno para ti. 

El valor de referencia catastral se puede reclamar. Y hay maneras de cerrar la venta sin tener que escriturar por encima del valor catastral para ayudar a tu comprador sin perjudicarte.

¡Te contamos como! Mándanos un Whatsapp en el número 637838627 y te llamaremos.

Este cambio es importante en su esencia por dos motivos:

1. Los datos que se utilizan para fijar el valor catastral son actualmente de escrituraciones anteriores al 2022 en una zona o inmueble concreto, con lo cual el precio puede no coincidir con el de una tasación para la venta.

2. A efectos de tributación, ESTA NUEVA BASE IMPONIBLE puede hacer subir los impuestos de transmisiones y muy especialmente a tener en cuenta, los de sucesiones. Con lo cual, firmar la transacción puede no salir a cuenta ni al vendedor ni al comprador… Y puede variar de un año para otro.

Y por si fuera poco… La ley obliga a que sea ahora el propietario quien reclame y justifique estas variaciones de precio en el caso de comprar por un precio superior al estimado. Con ese cambio se intenta evitar el fraude (venta de vivienda por debajo del precio de compra para ahorrar unos impuestos) o el lucro excesivo (vender por encima del precio) deberá ser justificado ya demás, será poco ventajoso para el comprador, con lo cual el precio que tenías previsto seguramente cambie y baje. Eso significa... que no te recomendamos vender una casa o un piso por debajo del valor catastral.

A estas alturas es muy posible que te preguntes entonces para qué sirve revalorizar tu casa para la venta aplicando pequeñas reformas o incluso, haciendo reformas energéticas en la propiedad. Pues bien, aquí es donde entra la figura del agente inmobiliario. Y es que la nueva ley puede traer consecuencias negativas para tu venta si no te informas adecuadamente. Ya sea por la Plusvalía, la declaración de la renta, y concretamente, pero no menos importante, en el caso de ventas de inmuebles heredados.

¿Podrás vender y/o comprar a buen precio tu vivienda?

Es posible que desde que pensaste en poner a la venta tu vivienda te hayan recomendado una y otra vez tasar tu inmueble para conocer el precio de tu vivienda. Y si eres comprador, te hayan dicho mil y una noches que lo mejor es ir de particular en particular. Como habéis visto en este artículo, llevamos ya unos meses en que la compraventa está ahora más que nunca regulada y revisada a nivel ministerial, con lo cual no es momento para jugársela, menos aún cuando seguramente en los próximos meses aparezcan nuevos cambios que amplíen, modifiquen e incluso dificulten las transacciones inmobiliarias residenciales en el sector privado.

Si sigues creyendo que el precio lo decides tú, o incluso, nosotros, sentimos decirte que no es así. Pero sí que podemos asegurarte que con nuestra experiencia y conocimiento no solo vamos a poder establecer el precio de venta óptimo para tu vivienda, vamos también a poder ajustar de manera estratégica los precios en cada etapa del proceso, especialmente en los próximos cambios de año y actualizaciones catastrales. 

Así que cuando quieras, llámanos, y nos ponemos a trabajar para ti y tus intereses.