Quel est l'écart de données avec le cadastre et comment le résoudre

En 2022, le gouvernement central espagnol a approuvé la nouvelle loi sur le cadastre. Le Cadastre est l'organisme qui, dépendant directement du Ministère des Finances, réglemente la valeur et les caractéristiques des biens immobiliers. C'est aussi le Cadastre qui fournit la valeur cadastrale d'un bien : une des caractéristiques économiques de sa description cadastrale et qui marque le prix de vente d'un bien.

Et ici, des divergences peuvent survenir : toutes les propriétés n'ont pas encore été examinées avec la nouvelle valeur cadastrale, et toutes les propriétés n'ont pas enregistré correctement leurs données. Cet écart de données peut être un problème pour la vente de votre maison ou appartement... Et si c'était votre cas ?

Imaginez que vous avez mis la vente de votre propriété en 2022. A cette date votre propriété n'avait pas encore été vérifiée avec sa nouvelle valeur cadastrale et vous vendez votre maison à un prix inférieur à sa valeur cadastrale en 2023, date à laquelle votre propriété a déjà été révisée. Cela signifie essentiellement que si vous vendez votre propriété en 2023 en dessous du prix marqué par le Catastro, vous pouvez être accusé de vouloir éviter vos véritables responsabilités fiscales.

Si vous avez des doutes sur le prix indiqué, nous vous recommandons de lire notre article Loi sur le cadastre : ce que vous devez savoir  si vous souhaitez vendre votre maison ou acheter une maison  Même ainsi, votre problème pourrait être pire. 

Mais passons à ce qui nous intéresse dans cet article : Quelles sont les données divergence avec le cadastre et comment y remédier. En continuant avec notre exemple, vous auriez pu éviter de notifier les changements de surface de votre propriété au Cadastre. Résultat, par exemple, d'une réhabilitation d'amélioration pour, justement, augmenter le prix de vente de votre bien. Le fait de ne pas notifier les données cadastrales entraînerait la soi-disant divergence de données avec le cadastre.

Quelle est la différence de données avec le Cadastre ?

Voyons donc quelle est la divergence des données avec le cadastre lorsque, par exemple, nous ne notifions pas la mise à jour des caractéristiques enregistrées dans le fichier cadastral. Cela signifie que les données réelles n'ont pas été notifiées à la DGC (Direction Générale du Cadastre) et que, par conséquent, il n'y a pas de modifications fiscales liées à la valeur cadastrale. Mais cela signifie également que vous avez fui vos responsabilités en tant que propriétaire. Comment pouvons-nous résoudre ce problème ?

La divergence des données se produit essentiellement avec des modifications qui affectent les dimensions ou les caractéristiques de la propriété, car elles ne sont pas toujours notifiées (contrairement aux changements de propriété qui sont notifiés par le notaire ou l'officier de l'état civil) ou elles n'apparaissent pas modifiées encore au moment de la vente.

Êtes-vous déterminé à vendre votre maison ou appartement ? Passez en revue cette section et si nécessaire, ne perdez pas de temps et mettez-la à jour dans le cadastre !

Au départ, la personne qui initie le processus de divergence des données est généralement l'administration elle-même une fois que la divergence a été démontrée ; cependant, la partie affectée peut également aviser le cadastre et demander l'ouverture du dossier pour sa correction. Commence alors la procédure de correction des écarts qui permet d'enregistrer cette modification cadastrale afin qu'elle se reflète véritablement dans sa valeur de référence. Et, par conséquent, vous pouvez légalement vendre votre maison au prix que vous considérez.

À prendre en compte : si c'est le cadastre qui lance une révision provinciale et détecte des anomalies, vous pouvez être pénalisé, car ce sera considéré comme une tromperie de votre part d'éviter des augmentations de votre IBI en ayant augmenté la valeur de votre propriété. Et comme nous l'avons dit au début de cet article, avec la nouvelle loi sur le cadastre, toutes les propriétés sont soumises au processus de régularisation cadastrale et peut-être avez-vous encore le temps de demander la révision cadastrale dans des cas spécifiques.

La procédure de correction des écarts est régie par l'art. 18 du TRLCI et il est très différent de la rectification d'erreurs (plus courante pour corriger les erreurs de mesure et résoudre les divergences entre le cadastre et les actes) et dans laquelle le délai requis de 15 jours pour présenter des allégations n'est pas prévu. Dans les deux cas, la nouvelle valeur cadastrale peut avoir des effets rétroactifs ou être appliquée à partir du jour même de la nouvelle résolution. 

Motifs de la demande de révision cadastrale :

• Le cas le plus courant est une erreur dans sa description, surface ou limites d'une ferme. Cela implique que les données fournies par le cadastre et le registre foncier ne concordent pas et, en outre, la valeur marchande n'est pas adéquate. D'autre part, ce fait a des implications fiscales et en cas de vente, vous devez vous assurer que vous ne vendez pas au-dessus ou en dessous du prix indiqué.
  
• Mais il se peut aussi que le valeur cadastrale de votre propriété Il n'a pas été mis à jour depuis de nombreuses années et, par conséquent, le prix auquel vous souhaitez vendre est considéré comme inférieur à la valeur marchande, de sorte que la révision doit également être demandée dans ce cas.

Quelles sont les différences entre le cadastre et le registre foncier ? Le registre de la propriété dépend du ministère de la justice et sa fonction est de confirmer la propriété ou qui est le propriétaire de cette maison. Pour sa part, le cadastre est un organisme administratif qui agit comme un recensement sur l'emplacement et les caractéristiques d'une propriété, dépendant du ministère des finances et à des fins fiscales.

N'oubliez pas que... Afin de prouver la nécessité d'une modification, vous devez avoir les services d'un technicien professionnel (probablement un géomètre) mais aussi les honoraires du notaire compétent pour effectuer la modification et la mise à jour des actes dans le registre de la propriété.

Et qui peut demander ces vérifications de modifications cadastrales ?

• En général, les notaires et les registraires fonciers, les mairies elles-mêmes ou l'Agence des Impôts sont chargées de mettre à jour toute modification du cadastre. Ils peuvent également intervenir dans les actes notariés qui incluent ces modifications de la propriété et sont ajoutés aux documents publics de la succession.
• Mais vous pouvez également le demander en tant que propriétaire et encore une fois, en louant les services de un technicien professionnel qui effectue les vérifications nécessaires qui fournissent les preuves nécessaires à la procédure de correction des modifications cadastrales. Le montant de leurs prestations peut être variable (300 euros en moyenne) mais c'est un coût très faible compte tenu de l'importance de la procédure et des conséquences qu'elle peut vous apporter si vous ne la modifiez pas, puisqu'en troisième lieu...< br>
• Ce peut être le cadastre lui-même qui initie la procédure de rectification des modifications cadastrales après avoir détecté des changements dans l'un de ses processus de régularisation (nous vous rappelons qu'ils sont toujours en cours et que vous pouvez vérifier les zones dans le BOE) dans ce cas, Vous aurez 15 jours à compter de la notification pour présenter vos allégations.
  
• Enfin, nous devons rappeler que l'IBI dérivé du Cadastre est une taxe à double contrôle partagée entre les entités locales et le ministère des Finances, étant également les mairies qui peuvent entamer des révisions d'évaluations collectives, puisqu'elles sont habilitées à contrôler l'effet de l'IBI à travers divers mécanismes fiscaux.
  

Dans tous les cas, les modifications apportées par la procédure de correction des écarts entrent en vigueur le lendemain de la date à laquelle elles ont été convenues.

Le principal problème pour les vendeurs et les acheteurs est que s'ils ne sont pas d'accord avec les données fournies, la transaction de vente-achat peut devenir une perte d'argent pour l'une ou les deux parties, mais tout n'est pas perdu et vous pouvez également encourir des impôts fraude et sans le savoir. 

La valeur cadastrale de référence, la valeur cadastrale et la valeur de marché... En quoi sont-elles différentes ?

1. La valeur de référence cadastrale est une donnée publique qui est mise à jour chaque année à travers les zones territoriales où un prix moyen est établi pour des types de propriétés similaires. Il est extrait de l'historique d'achat et de vente de biens immobiliers d'une zone spécifique. La valeur de référence ne peut pas dépasser la valeur de marché, car elles ne signifient pas la même chose. La valeur de référence est calculée sur la base de données historiques, tandis que la valeur de marché correspond à une casuistique commerciale, temporaire et variable. Enfin, la valeur de référence sert de base au calcul des droits de mutation immobilière, des actes juridiques documentés et/ou des droits de succession et de donation.
2. Pour sa part, la valeur cadastrale, comme nous le savons déjà, est l'évaluation d'un bien immobilier spécifique accessible uniquement à son propriétaire et qui affecte la taxe foncière municipale (IBI). Mais cela affecte également d'autres taxes :

• À la déclaration de revenus, tant qu'il ne s'agit pas d'une propriété habituelle ou commerciale, le reste des propriétés urbaines est facturé 1,1 % de la valeur cadastrale révisée pour les revenus immobiliers.
• Redevance sur l'Augmentation de la Valeur des terrains naturels urbains. Cette taxe sera réglementée par les municipalités, qui sont celles qui peuvent appliquer des réductions sur les révisions cadastrales.

Alors maintenant vous savez, si vous avez effectué toute réhabilitation en habitation ou que vous envisagez de le faire avant la commercialisation de votre bien n'oubliez pas de notifier votre modification. Nous espérons avoir résolu vos doutes sur ce qu'est le nouveau cadastre à des fins fiscales et sur la manière dont vous pouvez demander des modifications à votre documentation cadastrale pour réaliser un achat et une vente de votre propriété en toute sécurité et fiabilité. Et sans perdre d'argent ! Pour des conseils plus personnalisés sur les anomalies cadastrales, contactez notre équipe et nous nous ferons un plaisir de vous renseigner.